关键词

    民事 农村集体土地 合同效力 诉讼时效

    裁判要点

违反土地管理相关法规的合同无效。确认合同无效的权利属于形成权，不适用诉讼时效；对于请求返还财产，赔偿损失的权利则是基于合同无效而产生的新债权请求权，应当适用诉讼时效相关规定，自知道或应当知道合同被确认无效之日起三年内行使权利，诉讼时效期间从确认合同无效的仲裁判决或判决生效之日起计算。

    相关法条

    1.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条

    2.《中华人民共和国合同法》第五十八条

    基本案情

2011年6月19日，吉永悠珠子与周亚初签订《土地转让书》,约定：周亚初将其位于三亚市吉阳区抱坡村三组的自留地300平方米,转让给吉永悠珠子无限期自由使用，土地转让费以实际收据所载金额为准。合同签订后，吉永悠珠子分别于2011年6月19日支付人民币4万元，于2011年6月29日支付人民币26万元给周亚初，共计付款人民币30万元。周亚初收到人民币30万元后将涉案土地交付给吉永悠珠子。

但因该地块无法报建而一直闲置，由周亚初堆放垃圾等。吉永悠珠子多次要求周亚初解除合同，并退还土地转让款，周亚初说最多只能退还人民币5万元，经多次协商，无法达成协议。

    裁判结果

    三亚市中级人民法院于2018年5月7日作出(2018)琼02民初6号民事判决：一、确认原告吉永悠珠子与被告周亚初签订的《土地转让书》无效; 二、被告周亚初于本判决生效之日起十日内向原告吉永悠珠子返还购买宅基地款人民币30万元； 三、驳回原告吉永悠珠子的其他诉讼请求。海南省高级人民法院于2018年12月4日作出（2018）民终604号民事判决，驳回上诉。

    裁判理由

    海南省高级人民法院二审认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案土地属于集体所有的土地，吉永悠珠子与周亚初签订的《土地转让书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，依法应认定为无效合同。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审判决周亚初应向吉永悠珠子返还收取的土地使用权转让款人民币30万正确。周亚初一审时并未就土地返还提出反诉，故一审对此未予审查并无不当。周亚初上诉主张其不应返还土地转让款缺乏法律依据，不予支持。

    根据合同法第五十八条的规定，合同如果违反法律、行政法规的强制性规定的，应依法认定为无效。该无效合同属于自始无效和确定无效，不因时间的经过而改变，因此确认合同无效的诉讼请求不应适用诉讼时效的规定。合同被确认无效之后，当事人有关请求返还财产、赔偿损失的诉讼请求则是基于合同无效而产生的新的债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，即当事人应当在知道或应当知道合同被确认无效之日起三年内行使权利，请求对方返还依无效合同取得的财产和赔偿损失。吉永悠珠子主张确认《土地转让书》无效的同时请求周亚初退还土地转让款人民币30万元及利息，并未超过三年诉讼时效。周亚初主张吉永悠珠子的诉讼请求已超过诉讼时效期间缺乏事实和法律依据，不予支持。